満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。
今日は 『一括借り上げ・サブリースのメリット・デメリット』
というお話をしたいと思います。
最近よくニュースや特集番組等で サブリースの問題が取り上げ
られていますが、 とてもわかりづらい契約形態ですね。
「一括借り上」げや「サブリース」には メリット・デメリットがありますので
よく調べた上で契約を結ばないと 「こんなはずではなかったのに」
と後で 後悔してしまう事もあるかもしれません。
サブリース契約とは、貸主(大家さん)から管理会社が 一括借り上げをした上で
借主(入居者)へ転貸する形です。
貸主と管理会社の間は「一括借り上げ」・「マスターリース契約」、
管理会社と借主(入居者)の間は「転貸借契約」となります。
注意すべき点は、必ずしも「一括借り上げ」は「一棟借り上げ」
ではないという事です。
空室のみ借り上げをする管理会社もありますので 契約内容をよく読み、
担当者に質問する事が必要です。
一般的なサブリースのメリット・デメリットを 簡単にまとめると
以下の様になります。
【サブリースのメリット】
①貸主に代わって全てを代行してくれる為、手間がかからず、
契約期間内であれば物件に空室が あろうと無かろうと
毎月一定額の収入が見込めます。
②確定申告をする時に書類がまとまっているので申請が楽である。
③金融機関から融資を受ける時に話をしやすい。
【サブリースのデメリット】
①管理手数料の割合が入居者が支払う賃料の
10%~20%程度と非常に高い。
②契約期間(2年のケースが多い)満了時に
保証額(借上賃料)の見直しがやってきます。
契約期間中の転貸先である入居者への賃料設定の
裁量は管理会社にあります。
その期間中の入居状況が悪かったり、賃料相場が
下がった場合には、稼働率を上げる為に次の見直し時に
賃料の減額を要求してくるという事になります。
③賃料借上げ額が通常に貸す時よりも10~20%程度低い
④礼金や更新料は管理会社の取り分となる
⑤入退去時のリフォーム等の費用負担を求められる
⑥設備が古くなった場合の設備更新費用やグレードアップ
工事の費用負担を求められる
⑦新規募集時や入居者入れ替え時に数ヶ月の免責期間を設けられる
私も以前は管理会社に勤務していましたので どちらの言い分も良くわかり、
どちらが良いとは一概には言えませんが、
「日中はサラリーマンなのでいろんな手間を省きたい」だとか、
「家賃設定の主導権は自分で持っていたい」等、
人によってとらえ方や状況は違いますので 周りにいる大家さんに
色々な情報を聞いたりしながら 検討した方がよろしいかと思います。
本日のまとめ
『一括借り上げ・サブリースのメリット・デメリット』
サブリースには「メリット」・「デメリット」
がありますので よく調べた上で契約を結ばないと
後で 後悔してしまう事もあります。
管理に対する考え方や状況は人によって異なりますので
周りにいる大家さんに色々な情報を聞いたりしながら
じっくりと検討しましょう!