【空室対策】一括借り上げ・サブリースのメリット・デメリット

満室賃貸経営コンサルタントの小泉です。

今日は 『一括借り上げ・サブリースのメリット・デメリット』

というお話をしたいと思います。


最近よくニュースや特集番組等で サブリースの問題が取り上げ

られていますが、 とてもわかりづらい契約形態ですね。

「一括借り上」げや「サブリース」には メリット・デメリットがありますので

よく調べた上で契約を結ばないと 「こんなはずではなかったのに」

と後で 後悔してしまう事もあるかもしれません。


サブリース契約とは、貸主（大家さん）から管理会社が 一括借り上げをした上で

借主（入居者）へ転貸する形です。

貸主と管理会社の間は「一括借り上げ」・「マスターリース契約」、

管理会社と借主（入居者）の間は「転貸借契約」となります。

注意すべき点は、必ずしも「一括借り上げ」は「一棟借り上げ」

ではないという事です。


空室のみ借り上げをする管理会社もありますので 契約内容をよく読み、

担当者に質問する事が必要です。


一般的なサブリースのメリット・デメリットを 簡単にまとめると

以下の様になります。

【サブリースのメリット】

①貸主に代わって全てを代行してくれる為、手間がかからず、

 　契約期間内であれば物件に空室が あろうと無かろうと
　
 　毎月一定額の収入が見込めます。


②確定申告をする時に書類がまとまっているので申請が楽である。


③金融機関から融資を受ける時に話をしやすい。

【サブリースのデメリット】

①管理手数料の割合が入居者が支払う賃料の 　

　10％～20％程度と非常に高い。 


②契約期間（2年のケースが多い）満了時に 　

　保証額（借上賃料）の見直しがやってきます。 　 　

　契約期間中の転貸先である入居者への賃料設定の

　裁量は管理会社にあります。
　 　
　その期間中の入居状況が悪かったり、賃料相場が 　

　下がった場合には、稼働率を上げる為に次の見直し時に
　
　賃料の減額を要求してくるという事になります。


③賃料借上げ額が通常に貸す時よりも10～20％程度低い


④礼金や更新料は管理会社の取り分となる


⑤入退去時のリフォーム等の費用負担を求められる


⑥設備が古くなった場合の設備更新費用やグレードアップ 　

　工事の費用負担を求められる


⑦新規募集時や入居者入れ替え時に数ヶ月の免責期間を設けられる

私も以前は管理会社に勤務していましたので どちらの言い分も良くわかり、

どちらが良いとは一概には言えませんが、

「日中はサラリーマンなのでいろんな手間を省きたい」だとか、

「家賃設定の主導権は自分で持っていたい」等、

人によってとらえ方や状況は違いますので 周りにいる大家さんに

色々な情報を聞いたりしながら 検討した方がよろしいかと思います。